제주국제자유도시개발센터(이사장 이광희, 이하 JDC)가 진행 중인 예래 휴양형 주거단지 개발이 좌초할 가능성이 높아지고 있다.
제주지방법원(이하 제주지법)은 예래 휴양형 주거단지 개발사업과 관련된 '도시계획시설사업시행자지정 및 실시계획인가처분취소 등'의 판결에서 모든 처분이 무효라고 13일 선고했다.
예래 휴양형 주거단지는 버자야제주리조트(대표 응수이린)가 2005년부터 2017년까지 2조5천억을 투자해 서귀포시 예래동 일원 74만1,193㎡부지에 건설 중인 대규모 관광개발단지 조성사업이다.
이 단지는 호텔 935개실과 콘도 1,531세대, 전문병원, 카지노, 상업시설 등이 들어설 예정이어서 제주도의 주요 국책사업 중 하나로 손꼽히고 있다.
서귀포시는 1997년 11월 예래동 40만3000㎡를 유원지로 조성하는 도시계획을 결정하고, 2005년 현재의 부지의 사업시행자를 JDC로 지정하고 도시계획법에 의한 시설사업 실시계획을 인가했다.
이에 JDC는 2006년 토지매수를 완료하고 2007년 10월 19일 착공신고를 완료했다. 이후 JDC는 말레이시아 버자야그룹와 함께 합작법인인 '버자야제주리조트(이하 버자야)'를 설립하고 2009년 사업자를 버자야로 변경하고 토지소유권을 넘겼다.
이에 발맞춰 제주특별자치도(이하 제주도)도 2010년 11월 관광단지 지정 및 조성계획 승인을 고시했으며, 2015년까지 공정률 65%까지 완료된 상태였다.
하지만 2015년 3월 토지수용과 관련해 대법원 판결이 나오면서 주거단지 사업은 제동이 걸렸다. 2006년 당시 JDC가 토지를 강제수용하자 2007년 토지주들이 토지수용재결처분 취소 청구소송을 제기했고 결국 대법원이 토지주들의 손을 들어준 것이다.
이어 토지주들은 당시 대법원 판결을 근거로 도시계획시설사업시행자지정 및 실시계획인가처분 등 서귀포시의 행정처분 12개와 제주도의 처분 3개가 모두 무효라며 소송을 제기했다.
결국 오늘 제주지법이 다시금 토지주들의 소를 인용해 처분이 무효라고 선고함으로써 주거단지 개발 사업이 뿌리부터 흔들리게 됐다.
"개념과 목적 불일치...배타성 높아 유원지의 공공성 인정 안 돼"
제주지법은 먼저 "국토계획법 상 '유원지'는 주로 주민의 복지향상에 기여하기 위하여 설치하는 오락과 휴양을 위한 시설이어야 하지만 예래 주거단지는 숙박시설이 전체 부지의 51.5%를 차지하는 반면, 편익시설(3.6%)이나 특수시설(2.4%)은 그 비중이 상대적으로 미미해 부대시설에 불과하다"고 밝혔다.
또한 "애래 주거단지는 국내외 고소득 노년층 관광객이 중장기 체재하도록 함으로써 관광수익을 창출하는 것을 주된 목적으로 하는 시설로서 그 개념과 목적에 있어서 전혀 다르다"고 지적했다. 즉 유원지 개발 요건에 명백한 하자가 증명됐다고 본 셈이다.
제주지법은 예래 주거단지의 배타성도 언급했다. 유원지는 '각 계층의 이용자의 요구에 응할 수 있고', '연령과 성별의 구분없이 이용할 수 있는'시설을 설치해야 하는데, 이곳은 인근 주민의 접근성과 이용가능성이 제한돼 있어 기준에 부합하지 않다는 것.
이에 제주지법은 "유원지는 공공성이나 외부경제성이 크기 때문에 강제적인 토지수용에 기한 재산권침해가 예외적으로 정당화되는 것인데, 예래 주거단지는 본질적으로 사업시행자의 수익의 극대화에 중점을 둔 것"이라고 설명했다. 따라서 "공공성 추구의 측면은 소홀해 질 수 밖에 없는 점 등에 비추어 보면, 이 주거단지는 국토계획법상 기반시설인 유원지에 해당하지 않는다"며 인가처분은 내용상 하자가 중대하고 명해 당연무효라고 판결했다.
항소 가능성 열어둔 JDC...개발사업의 인식 전환 필요해
이번 판결과 관련해 JDC는 "지역주민과 도민에게 우려와 심려를 끼쳐 송구스럽게 생각한다"면서도 "본 사업은 도민의 신규 일자리 창출과 도민 소득 증대, 지역경제 활성화를 목적으로 하고 있어 정상 추진할 필요가 있다"는 입장을 밝혔다.
또한 "항소여부는 판결문이 나오면 내용을 면밀히 분석해 제주도와 협의를 거쳐 지역전체의 이익에 부합하는 방향으로 결정할 예정"이라고 밝혀, 항소의 가능성을 열어둔 상태다.
하지만 처분의 명분마저 잃어버린 상태여서 예래 주거단지 사업은 재개가 어렵게 됐다. 무엇보다 법원이 유원지로서 가져야 할 개방성이나 공공성을 문제 삼고 있어 사업 방향을 전면 수정해야 할 필요성마저 제기되고 있다.
오라관광단지 사업과 헬스케어타운에 이어 예래 주거단지도 사업 추진이 어렵게 되면서 제주도 대규모 개발사업의 전환이 필요한 시점으로 보인다.